La Legge di Bilancio 2026, ovvero la bozza trasmessa al Parlamento, presenta fra le numerose novità un significativo intervento in tema di “affitti brevi”.
Se, infatti, a partire dal 1° gennaio 2024, con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023), per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, sono state previste in caso di cedolare secca due distinte aliquote, ovvero il 26% e il più conveniente 21% limitatamente ad una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, oggi, con la novella all’esame, si verrà ad eliminare tale opportunità, prevedendo, per la stragrande maggioranza dei casi, a partire dal 1° gennaio 2026, la sola aliquota del 26%.
In particolare, considerate le modifiche intervenute sul contestato art. 7 (“Modifiche alla disciplina sulle locazioni brevi”), la cui ultima versione stabilisce che è possibile mantenere la cedolare al 21% nel solo caso in cui “nell’anno di imposta non siano stati conclusi contratti aventi ad oggetto tale unità immobiliare tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”, è quanto mai evidente come tale opportunità venga a interessare un esiguo numero di unità immobiliari, dato che, degli oltre 500.000 appartamenti presenti sul mercato, la gran parte viene pubblicizzata proprio su detti portali.
In merito, si richiama quanto dichiarato dal ministro dell’Economia e delle Finanze, Giancarlo Giorgetti per spiegare l’intervento fiscale: “la crescita degli affitti brevi ha reso più difficile trovare casa, soprattutto nelle grandi città”.
Ma vediamo, nei fatti, cosa potrà comportare la novella, considerato che un inasprimento della tassazione sul mercato immobiliare può risultare, per il cedo medio, non proprio coerente con la proposta, anch’essa nella Legge di Bilancio 2026 (Art. 2 “Revisione della disciplina dell’imposta sul reddito delle persone fisiche”), di ridurre dal 35% al 33% l’aliquota IRPEF applicabile ai redditi tra i 28.000 e 50.000 euro, proprio per alleggerire la pressione fiscale.
Supponiamo che per una permanenza di 3 giorni sia richiesto un corrispettivo di euro 300,00, tutto compreso. Da tale importo si dovranno, quindi, sottrarre le diverse componenti a carico del proprietario e nello specifico:
- la commissione di Booking, che in una città turistica è mediamente del 18% (con un range tra il 10 e il 30% a seconda della località) pari ad Euro 54;
- sempre Booking applica per i pagamenti gestiti dalla piattaforma (“Pagamenti tramite Booking.com”) un costo aggiuntivo dell’1,5%, pari ad euro 4,5;
- l’IVA (22%) sui servizi forniti da Booking, per un totale di euro 12,87;
- la cedolare secca, come detto del 26%, da calcolare sull’intero importo del canone, pari ad euro 78;
- la commissione da riconoscere a chi si incarica di fornire tutti quei servizi normalmente a carico del proprietario, ovvero massima visibilità, gestione delle prenotazioni, accoglienza degli ospiti, assistenza burocratica, gestione dell’immobile, ecc., variabile a seconda dell’ubicazione dell’appartamento, ma mediamente non inferiore ad un 20%, e quindi pari ad euro 60.
E poi ci sono la TARI, calcolata in base ad uno specifico tariffario diverso da città a città, le utenze di luce e gas e le spese condominiali.
Limitandoci ai soli valori noti, la spesa a carico del proprietario sarà così non inferiore ad euro 209,37, a cui si dovranno sommare, pro quota, le utenze, il condominio e la TARI, oltre, come detto, le spese per la pulizia, queste ultime per un importo comunque non indifferente.
Nel caso in questione, quindi, a fronte di un’entrata di 300 euro, rimarrà al proprietario all’incirca un modesto10%, da utilizzare per far fronte ad IMU e spese impreviste.
Di certo si potrà obiettare che il proprietario dell’immobile potrà autonomamente occuparsi delle pulizie, dell’accoglienza degli ospiti, delle pratiche burocratiche, ecc., ma ciò nella pratica avviene solo in capo a quei soggetti, proprietari degli immobili, che vorranno gestire l’attività a livello imprenditoriale ed esclusivo.
Risulta evidente, quindi, come l’aumento prospettato nella Legge di Bilancio 2026, venga ulteriormente a gravare sui già modesti guadagni della proprietà, che ormai troppo spesso non vede più nell’investimento immobiliare un’opportunità, quantomeno per mantenere integro il valore dei propri risparmi investiti.
In attesa di una stesura definitiva della norma, si richiama quanto sottolineato dal presidente di Aigab (Associazione italiana gestori affitti brevi), Marco Celani: “è una rimodulazione che non cambia nulla. Il mercato degli affitti brevi passa praticamente tutto dai portali online. Con questa formulazione non cambia la sostanza dell’intervento che incrementa il carico fiscale su questi redditi. Ribadiamo il nostro giudizio critico sulla misura che è una patrimoniale mascherata”.
